60萬元買進53萬元賣出 寧波單身公寓還有投資價值否?

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极速时时彩开奖计划 www.mpujb.icu 2007年時,房東以總價約60萬元在開盤時購入;前段時間,本地一家房產中介以約53萬元的總價替房東售出——這是位于鄞州新城區的一套精裝修單身公寓,三年多來的一次命運轉換。 在甬城二手房市場上,如此虧本甩賣的單身公寓不是太多,但常見的是不少單身公寓

  2007年時,房東以總價約60萬元在開盤時購入;前段時間,本地一家房產中介以約53萬元的總價替房東售出——這是位于鄞州新城區的一套精裝修單身公寓,三年多來的一次命運轉換。

  在甬城二手房市場上,如此虧本甩賣的單身公寓不是太多,但常見的是不少單身公寓房東愿意以微利甚至原價轉讓,然而長期掛售始終乏人問津……

  到底有沒有投資價值?購買者絕大多數意在投資

  一層有十幾戶甚至幾十戶、上百戶,居住人群魚龍混雜;套型多單面采光,南北不通透;有的甚至不通管道天然氣……單身公寓建筑設計上的此類特征,決定了其不適合長期居家過日子。也因此,無論是單身公寓樓盤的銷售人員,還是手頭有單身公寓房源的房產中介業務員,對于此類房產的購買人群性質,都有著統一的認識:“基本上都是投資客?!?/p>

  低總價的特性,是單身公寓吸引投資客的最主要因素。目前,市區在售的單身公寓,多數面積為40平方米左右,總價低則50來萬元、高的也不超過100萬元——相比總價動輒上百萬元的商品住宅,購買單身公寓的資金投入顯然要小得多。

  同時,在當前樓市調控的背景下,那些土地性質為商務用地、土地使用權年限為40年的所謂“40公寓”——它們是甬城單身公寓中的“主力軍”,因為不在限購、限貸之列,令其投資購置門檻更低。

  此外,大眾投資渠道匱乏,而通脹又致銀行儲蓄長期處于負利率狀態,這也讓單身公寓備受投資資金青睞。

  短期內等待升值套利難

  投資房產,無非兩種獲利途徑:一是等待升值后拋售;二是長期出租?!按誘餳改甑ド砉⒌募鄹褡呤?、出售難易度以及市場競爭情況看,想靠房子升值來獲利很難?!蹦咸旆坎芫碇硌γ羥勘硎?。

  就甬城二手房市場上“40公寓”的掛牌價格看,相當一部分房源的價格與其當初的開盤價相比,只是微漲,甚至未漲。如鄞州萬達廣場邊的一“40公寓”項目,三年多前開盤均價在1.3萬元/平方米左右,而目前其房源在中介處的掛牌價格,很多也只是這個價??悸塹階式鴣殺?,這意味著房東很可能是在虧著賣的。

  而即便是房東不惜虧本出售,愿意接盤這類房產的人也寥寥。有中介公司負責人坦言,鄞州新城區內兩個單身公寓項目,其掛牌的二手房源比較多、價格看上去也不貴,但今年以來,卻一套都沒有成交。

  更值得關注的是,當前市四區范圍內的二手“40公寓”,其交易稅費極高?!捌跛?%、營業稅5.56%、個稅2%、土地增值稅5%,不算中介費,此類房源的交易稅費要占到總房價的15.6%左右,一般買家根本不愿意承?!閔纖胺?,還不如去買一手房劃算?!毖γ羥砍?。據記者從市財政局契稅中心了解,市三區個人非住宅類房產的土地增值稅于今年開始開征,而鄞州區則從去年7月底起即已調整此稅種。

  而單身公寓房源供應量巨大,進一步限制了此類房產升值的前景。據本地房產代理機構華星房產統計,2007年至2009年這三年,單身公寓年均銷售約為2700套;2010年此類房產銷售形勢上佳,當年賣了6800多套,但還是剩下近3000套;而今年全年,預計有5000多套單身公寓要入市。這意味著,今年有超過8000套一手單身公寓待售,難怪華星房產得出結論:“該類房產今年的銷售形勢相比住宅還要嚴峻?!?/p>

  長期出租或是更現實的選擇

  對于單身公寓的投資者而言,盡管短期內靠房產升值來獲利很難,但如果抱持長期出租以獲取穩定租金回報的目的,則單身公寓的投資價值,還是比較高的。

  據記者從房產中介處了解,目前市四區范圍內位置比較好的單身公寓,如鄞州新城區的“明天廣場”、“48克拉”等,其40幾平方米的房源月租金一般能達到1800元甚至更高。新買類似面積的一手單身公寓,按總價60萬元算,則年租金回報率接近4%,高于現在銀行一年期的定存利率。

  從租售比角度看,以長期出租為目的來投資單身公寓,相對也比較安全。按照目前房產界通用的界定,一個區域房產運行狀況良好的“租售比”一般為1:300—1:200,即收200個月到300月的租金可以收回初期投資。如果“租售比”低于1:300,意味著房產投資價值相對變小,房價有泡沫;如果高于1:200,則表明這一區域房產投資潛力相對較大,房價有一定程度的低估。目前看,甬城“40公寓”用于出租,一般300個月不到應該就能收回當初投入的總房價。

  “從租金回報看,買單身公寓比買老小區二手房劃算?!幣恍┲薪橐滴裨幣脖硎?。目前老小區二手房掛牌單價和一手單身公寓相當,多在1.5萬元/平方米左右,但房屋面積一般是老小區二手房大10幾平方米——即總房價上老小區二手房在75萬元左右。而從月租金看,一套兩室一廳、有裝修和家具的老小區二手房,普遍只有1600元左右。兩相比較,單身公寓的租金回報顯然高過老小區二手房。

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